知っておくべきこと

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不動産売却時に知っておきたい「諸費用」と「査定のポイント」について

不動産売却をする上で、「必要な費用」と「査定ポイント」は事前に知っておいた方が良い知識です。

実は不動産売却ではそのすべてが利益になるのではなく、税金や諸費用がかかります。スムーズに慌てずに売却手続きを進めるためにも、ぜひ諸費用について理解しておきましょう。

また、査定ポイントも事前に知っておくと「所有物件が適正に査定されているか」を見極めることができます。あまりに安い・高いそんな査定をする不動産会社は危険です。そんな判断基準としても活用できるでしょう。鹿児島市で不動産売却・マンション売却を手がける住まいネット / 売マンションなびが、諸経費と査定ポイントについてご紹介します。

不動産売却の諸費用

不動産売却にかかる費用は、主に以下の3つです。

仲介手数料
繰り上げ返済手数料
抵当権抹消登記費用

仲介手数料の上限

「仲介手数料」とは不動産売却の仲介を依頼した不動産会社への報酬で、売買契約が成立した際に支払います。金額は「宅地建物取引業法」により上限が定められています。

物件の売買価格	報酬額（手数料）
200万円以下	取引額の5%以内（＋消費税）
200万円～400万円以下	取引額の4%以内（＋消費税）
400万円超	取引額の3%以内（＋消費税）

400万円を超える物件では「仲介手数料＝取引価格×3％＋6万円（消費税別）」という簡易計算式で仲介手数料の上限を算出可能です。

例えば1,000万円で物件が売買された場合、

1,000万円×3%＋6万円＝36万円（税別）

となりこちらに消費税をプラスした額が仲介手数料の上限となります。

金融機関によって違う繰り上げ返済手数料

住宅ローンをその物件の売却代金によって完済したい、という方もいらっしゃいます。その際に金融機関によっては「繰り上げ返済手数料」がかかるケースがあります。

手数料額は金融機関や手続きの仕方によって異なります。数万円程度が多く、場合によっては無料ということも。詳しい金額については事前に金融機関のホームページで確認しておくようにしましょう。

抵当権抹消登記費用の相場

住宅ローンを一括完済すると、金融機関から「抵当権抹消書類」が届きます。こちらで「抵当権抹消登記」の手続きを進めるのですが、個人でやるのはやや手間がかかりますので多くの場合は司法書士に頼むことになるでしょう。
費用としては司法書士費用として2万円前後、登録免許税が1,000円（不動産1件あたり）です。費用は決済日に直接現金支払いをするのが一般的です。

不動産売却でかかる主な税金

不動産売却に際しては、主に以下の2つの税金が発生します。

印紙代
不動産の売却益にかかる税金

売買契約書の印紙税

不動産売却が決まったら売主様と買主様が「売買契約書」を交わします。この契約書には印紙を貼る必要があり、売却価格に応じた印紙税を負担することになります。

基本的に売却価格に応じて印紙税が高くなり最大で60万円必要に。ただ平成26年4月1日～令和2年3月31日の期間に成立した売買契約に関しては軽減税率が適用されます。

売買契約書の印紙税および軽減税率については以下の通りです。

売却価格	本則税率	軽減税率
10万円～50万円	400円	200円
50万円～100万円	1,000円	500円
100万円～500万円	2,000円	1,000円
500万円～1,000万円	1万円	5,000円
1,000万円～5,000万円	2万円	1万円
5,000万円～1億円	6万円	3万円
1億円～5億円	10万円	6万円
5億円～10億円	20万円	16万円
10億円～50億円	40万円	32万円
50億円以上	60万円	48万円

たとえば、2,000万円の売却価格であれば2万円、軽減税率適用期間ならば1万円の印紙税がかかるということになります。

不動産売却益に対する課税

不動産売却によって得られた売却益は「譲渡所得」という扱いになり、以下の計算式で算出することができます。

譲渡所得＝不動産の売却金額-不動産の取得費用-不動産売却時の費用

これで算出された譲渡所得は課税対象となり以下のような形で税金がかかることになります。

不動産所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	譲渡所得税率
5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
5年以上	15%	5%	0.315%	20.315%

不動産売却益に対する課税

不動産所有期間5年以下を「短期」5年以上を「長期」と区別され、税率がまったく変わってきます。これは投資目的で頻繁な売買が行われることを抑制する意味合いがあります。ご自身の不動産所有期間が5年以下、以上どちらになるのかはぜひ確認しておいてください。

不動産売却により譲渡所得が発生し税金を納める場合は翌年2月16日～3月15日に確定申告をすることになります。不動産売却時に税金を納めるわけではないので注意しましょう。

知っておきたい査定評価のポイント

査定が高くなる「マンション」とは？

査定ポイント	査定内容
立地条件	最寄り駅、電停、主要バス停からの距離が最重要ポイントで近いほうが査定価格も高めにそのほか、学校やスーパーなど生活利便性も含まれる。
方角・階数	一般的に南向きは評価が高く、ついで東向き・西向き、北向きはマイナス評価となりやすい。南東・南西などの角部屋はもっとも評価が高い。階数は3階を基準として1階上になるごとに評価も上がる傾向に。高層マンションの場合は眺望も重視されるので方角・階数の条件が悪くても見晴らしが良いと査定額も上がりやすい（鹿児島では桜島眺望も査定アップのポイント）。
広さ・間取り	専有面積が広いほど査定額も高くなる。また、エリア特性によるニーズの違いによって適切な専有面積ほど査定額も上がりやすい傾向に。間取りはLDKの広さと収納の多さが査定額のポイントになる。
築年数・構造	基本的に築年数が新しいほど査定額も高く古いほど低くなる。その一方で地域相場が上昇すれば築年数と反比例して価格が上がるケースも。構造については耐震性能がポイントで「1981年以前の建物」「耐震基準を満たしていない」物件は査定価格が下がりやすい。耐震等級が2以上、免震構造・制震構造採用物件は査定価格も上がりやすい傾向に。
設備・内装	設備・内装は買主様がフルリフォームすること前提であれば査定価格にほぼ影響なし。築浅物件で最新設備がそのまま使える場合は査定価格に多少良い影響があるもののそこまでの差はない。後付け困難な生ゴミディスポーザーなどが設置されている場合は評価が高くなる傾向に。
共用部分	外観やエントランスは使われている仕上材や広さなどのグレードが高ければプラス評価に。セキュリティはオートロックが基準でより高度なセキュリティがあればプラス、設備そのものがない場合はマイナスとなる。集会室、スポーツ施設、キッズルーム等があるとプラスに。
管理体制・状態	管理体制は週3の管理員勤務が標準でそれ以上がプラス評価、それ以下がマイナス評価になる。共用部分の清掃状況も評価対象となる。
管理費・修繕積立金の有無	近隣同種のマンションと比較して修繕積立金の負担額が大きい場合はマイナス評価になることも。長期修繕計画がない場合はマイナス評価になる。
駐車場	住戸数に対して駐車場充足率が高いほど評価が高くなる傾向に。郊外マンションや駅から遠い立地であるほどその傾向が強い。
売主・施工会社	大手ゼネコンが施工主であったり大手企業が売主であったりする場合は、査定価格が高めになる傾向（マンションブランドとして価値が高いため）

査定が高くなる「建物」とは？

査定ポイント	内容
築年数	基本的には築10年を境にしてそれ以上になるとマイナス評価につながりやすい。大手ハウスメーカーなどの物件はブランド力があり築年数が経っていても価値が保たれやすい。築年数が古くてもメンテナンスがされていて状態が良ければ価値が保たれやすい。
最寄り駅までのアクセス	最寄り駅（電車）までの所要時間が6分未満だと評価が高い。それ以上になると評価が下がりやすい傾向に。バス停の場合は所要時間徒歩3分圏内が基準になり、それ以上はマイナスポイントとなる。
周辺環境	高級住宅地や住みたい街ランキングに名前が出る住宅地にある物件は評価が高くなる。狭小住宅の密集地や商業施設が混在している地域は防犯・防災上の理由から評価が下がりやすい。工場・工業関係施設の近くもマイナスになりやすい。嫌悪施設（廃棄物処理場、刑務所、風営法管理下施設など）の近くは著しく評価が下がる傾向にある。近隣住民と良好な関係が構築できていたかどうかも評価に影響することがある。
方角・日当たり	南向き物件がもっとも評価が高く、ついで東向き、西向き、北向きとなる。南向きと北向きでは評価が最大で20%ほど違ってくる。
広さ・間取り	一般的な間取りが好まれやすい（例：1階にLDK2階に部屋が3つの3LDKなど）狭小地などで特殊な形状・間取りの住宅は評価が下がる傾向に。注文住宅の場合はこだわりのコンセプトを担当者に伝え、販促に活かしてもらうようにすると良い。
リフォーム・メンテナンス	メンテナンスやリフォームがされていると評価に良い影響がある。リフォームをした場合は手を加えた部分やこだわりの箇所を説明できるようにすると良い。
戸建てならではの設備	戸建てならではの設備があると評価に良い影響があることも。太陽光発電システム、垣根やこだわりの庭、駐車スペースやガレージなど。

査定が高くなる「土地」とは？

査定ポイント	内容
方角	同区画内においては南側にある土地ほど評価が高くなる。次に東側。北側は南側よりもマイナス評価になる。区画の真ん中となる旗竿地はもっとも評価が低く、かなりマイナスになる。
出入りできる道路	1本道路に面しているのが基準となる。 2本の道路に面する角地は評価額が高くなる傾向にある。角地は建ぺい率を10%緩和している地域もあり、その場合はさらにプラス評価に。
接道状況	建築基準法には「建築物の敷地は幅員4ｍ以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務がある。上記条件を満たしていない場合は再建築不可物件となりほとんど評価されない。接道義務が生じない場合もあるので確認が必要
道路との段差	基本的に高低差が少ないと評価が良くなる。接道から敷地までスロープ材等が必要になる場合は「段差のある土地」としてマイナスに。上記と同様に傾斜地の物件もマイナスになりやすい。
敷地面積	建ぺい率上限が高いほど土地の査定評価がプラスになる。
日当たり	日当たりの良い南側が高評価になりやすい。北側であっても、南側に隣接する土地が低い位置にある場合は「日照権を確保できる」と判断されてプラス評価になりやすい。
土地形状	基準は正方形および長方形。変形の具合によって評価に違いがある。造成地、分譲地などでない限りは基本的に多少の変形があるのであまり気にしなくてもよい。

査定のポイントの確認やご説明などを行っております

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